Налог с продажи квартиры с 2016 года, изменения, нюансы вычисления на вторичном рынке и новостройке, как уменьшить налог.

Новое налогообложение для купивших квартиру с 1 января 2016 года и старые, кто купил до 31 декабря 2015 года

Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности. Налог же на недвижимость, это иной налог и он исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.

Старые правила исчисления налога с продажи квартиры до 2016 года
1. Квартира более 3 лет в собственности:

• нет налога на прибыль, декларацию подавать не надо.

2. Квартира менее 3 лет в собственности:

• 13% от разницы между ценой покупки и продажи + заполняем и сдаем декларацию.

Например, квартира при покупке стоила 4 млн. рублей, вы продали ее за 5 млн. рублей. Разница составит 5 – 4 млн = 1 млн – 13% = 130 тыс необходимо заплатить налог. В декларации отражаем все эти суммы и подаем в местный налоговый отдел до окончания апреля следующего года от даты продажи.

• если продаем по цене, по которой купили – нет налога и сдаем декларацию с нулевыми данными по прибыли. Если не подаете декларацию, можете заплатить штраф 1000 рублей.

Налог с продажи квартиры в 2016 году: изменения с 2016

Внесены изменения, касающиеся налога с продажи недвижимости в ст. 117 и 220 Налогового кодекса.

Что изменилось:

• срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет. Исключение: приватизация, рента, наследство.

Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.

В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.

Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:

1. ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
2. ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е. вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.
3. В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер)

Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году

К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:

Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога

Коэффициент для каждого региона и вида недвижимости, свой — от 0,1 до 2.0

Если купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.

Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей

Если продали квартиру по той же цене, что и купили
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.

Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:

1. Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
2. Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
3. Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог

В законе такие варианты не просчитаны, поэтому, как будет практика – неизвестно. Увидим в конце 2016 года.

Почему надо смотреть свежую кадастровую стоимость – она постоянно меняется (может, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше, чем рынок) и есть риск неправильно вычислить и оплатить налог. Поэтому можете недоплатить или переплатить. при неправильном вычислении.

Долевое строительство
При строительстве дома какие сделки могут быть:

• участие в долевом строительстве (если по ФЗ214) договоре инвестирования (если по ЖСК)
• переуступка права собственности

В новостройке, пока ее не сдали нет кадастровой стоимости, т.к. нет кадастрового паспорта – он будет после регистрации права собственности, а пока только проектная документация.

Следовательно, есть только цена, указанная в договоре – иных вариантов нет.

Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.

Какие минусы нового налога с продажи в 2016 году

Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 млн и продаем за 3 млн = не платим налог» — теперь не работает! Добавление в расчеты кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.

Если при вычислении разницы между ценой покупки и продажи получится сумма меньше 1 млн рублей – платим в любом случае 13% от получившейся суммы.

Как оптимизировать налог в 2016

Продажа квартиры на первичке
При переуступке пая или права собственности по ДДУ – указываем ту же стоимость, за которую приобретали пай или квартиру. Следовательно, налогов никаких не платим.

Перепродаем по переуступке в период от сдачи дома (когда ключи у вас на руках) до получения документов о праве собственности. Это справедливо для ДДУ, так и ЖСК, если пайщик внес не всю сумму пая.

Нюанс: переуступка у застройщика в сданном доме может стоить дороже, чем налог. Т.е. надо смотреть на ситуацию.

Продажа квартиры на вторичке
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитать по формуле и понять, есть ли очевидная разница между покупкой и продажей, с которой надо платить налог.

Как можно решить это за счет покупателя: например, покупатель ипотечник, ему необходима полная сумма в договоре, поэтому вы ее указываете, а он отдельно, вне договора оплачивает за вас налог (предоставляет вам сумму налога отдельным платежом в виде наличных)

Если есть – платите или откладываете продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся в лучшую для вас сторону.

Если после вычислений получилось, что разницы нет (пример разбирали выше). Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. на эту ситуацию в законе нет никаких инструкций.

Сегодня вы узнали про налог с продажи квартиры в 2016 году — как изменится, как вычислить и как уменьшить!

Начался новый год, который принес с собой ряд нововведений и изменений, в том числе и новые правила продажи квартир в 2016 году вступили в силу с первого января. Изменится принцип налогообложения для тех граждан, которые продали свои недвижимые объекты и получили материальный доход. Рассмотрим по порядку самые значимые инновации, которые были внедрены правительством в области рынка недвижимости.

Основные изменения при продаже квартиры с 2016 года

1. Был принят новый для граждан закон, который касается налоговых выплат в случае продажи жилого помещения, которое находится на протяжении 5 лет в собственности человека . Целью нововведения стало уменьшение количества спекулятивных операций на рынке недвижимости, а также пресечение укрывательства необходимых налоговых выплат при продаже жилья. Главным образом изменения ориентированы на НДФЛ, который составлял 13 процентов для тех граждан, которые реализовывали квартиру, которой владели меньше, чем три года. Сейчас этот термин продлен, и будет касаться тех объектов граждан, которые находились у них в собственности менее пяти лет. То есть, новые правила продажи квартир увеличиваю данный срок на два календарных года.

2. Новые правила продажи квартир в 2016 году коснулись и тех лиц, которые освобождаются от выплаты налоговых обязательств при продаже жилья. Сейчас эти полномочия распространяются на тех жителей страны, которые являются налогоплательщиками, и продают жилплощадь, которая находится не менее 3-х лет в собственности. В наступившем году это правило будет распространяться не на всех продающих, а лишь на тех, кто:

Продает квартиру, которая была получена по факту дарения или наследству, причем от близких родственников, которых можно причислить к первой степени родства;
Продает жилье, которое он получил в собственность через приватизацию;
Продает объект, который был получен человеком после заключения договора о пожизненном содержании другого человека, с учетом всех затрат на иждивение.

Также необходимо заметить, что для тех, кто является резидентом страны, налоговые издержки составят 13%.

3. Новые правила продажи квартир повлияли также и на сам процесс начисления налоговых обязательств. Теперь, когда гражданин продает квартиру, при расчете его налоговых обязательств, будет учитываться кадастровая стоимость объекта, которую необходимо будет умножить на 0,7 , согласно установленным правилам. В том случае, если сумма, которая лежит в основе проводимой сделки меньше, чем полученная величина, кадастровая стоимость продаваемого объекта, умноженная на коэффициент, будет считаться доходом от сделки. Продажа квартиры в 2016 году, кадастровая стоимость которой составляет 9 миллионов, будет облагаться налогом согласно доходу в 6,3 миллиона. Такая сумма получается при умножении кадастровой стоимости на установленный коэффициент 0,7. Необходимо учесть, что вновь принятые распоряжения коснуться тех граждан страны, которые приобрели недвижимые объекты с первого дня начавшегося года. Для всех остальных, ранее купленных квартир, сохраняется принятый ранее порядок начисления налоговых издержек.

4. Новые правила продажи квартир в 2016 году также повлияли и на налоговый вычет, с которым сталкиваются граждане при проведении операций с недвижимостью. В принципе, продавцы недвижимости могут сэкономить деньги с помощью двух вариантов. Первым из них является оформление налогового вычета, а вторым – выплата налога не с самого дохода от продажи, а с разницы между затратами на покупку имущества и доходом от его продажи. Для того, чтобы воспользоваться вторым вариантом, понадобится ряд документальных подтверждений. Итак, что же можно отнести к дополнительным затратам при приобретении жилья:

Материальные затраты на разработку проектных или сметных документов;
Вложение денег в ремонтные работы, строительные материалы или непосредственно процесс строительства объекта;
Затраты на подключение коммуникаций: воды, света, газа и других;
Оформление жилого помещения, отделка, дизайн.

Если был факт таких затрат, то для того, чтобы они были учтены, необходимо иметь подтверждающие бумаги, в которых будут точно указаны суммы, даты и направления, на которые были затрачены финансы. Также обо всех этих нюансах необходимо не забыть указать в договоре о купле или продаже объекта. Новые правила продажи квартир требуют указывать в соглашении, что квартира была продана без ремонта, для того, чтобы после компенсировать затраты на него. Это распространяется и на коммуникационные подключения.

5. Так как в этом году изменены правила продажи квартир, это повлияло и на сам процесс расчета налогового вычета. Для того, чтобы сократить налог в случае продажи квартиры, которая находилась в собственности не меньше, чем три года, можно воспользоваться налоговой льготой в 1 миллион. Именно эта сумма будет вычтена из стоимости объекта, по которой он был продан, а налоговые начисления будут рассчитываться из остатка. То есть, если жилплощадь оценена в 5 миллионов, то налоговые исчисления будут рассчитываться с суммы в четыре. Если за один год было продано не один, а больше недвижимых объектов, то вычет суммируется. Если гражданин продал квартиру, которая находилась в его собственности меньше, чем три календарных года, и сразу купил другую квартиру, проведя эти операции за один налоговый срок, он имеет право на два вычета. Первый будет начислен ему, как продавцу, и составит один миллион. Второй – предоставляется покупателю недвижимости, зависит от стоимости приобретаемого объекта, но не может быть больше, чем два миллиона. Если речь идет об объекте недвижимости, который признан как нежилой, то и вычет полагается меньший – четверть миллиона.

6. Изменены правила продажи квартир, которые являются приватизированными или подаренными. Теперь и в этом случае можно воспользоваться налоговым вычетом, но только если недвижимость стоит дороже, чем один миллион. Для таких квартир также можно использовать экономию через затраты на приобретение. Новые правила продажи квартир говорят о том, что налоговые вычеты не касаются объектов, которые дешевле, чем один миллион , также как и другие льготы. В такой ситуации потребуется собрать документы о затратах на ремонт, дизайн или проведение коммуникаций. Тогда будет возможность рассчитывать налог, основываясь на материальных вложениях в эти улучшения. К слову, можно учесть также затраты на саму приватизацию квартиры в том случае, если она потребовала дополнительных средств или пришлось внести ряд изменений в документацию.

7. Продажа квартиры в 2016 году не будет облагаться налоговыми обязательствами спустя три года для некоторых конкретных ситуаций, например, при наследовании или дарении помещения, ренте или же приватизации. Правила, которые касаются налоговых льгот остаются практически неизменны, если не учитывать приведенные выше поправки, также как и сокращение налоговых обязательств с учетом затраченных средств. Новые правила продажи квартиры сильнее ограничивают возможности занижения цен на недвижимость, и более строго контролируют процесс начисления налоговых обязательств. Еще раз необходимо сделать ударение на том, что теперь налог будет браться при учете стандартного коэффициента и кадастровой стоимости жилья. Если же сумма соглашения меньше полученного результата, расчет налога будет производиться за счет фактической цены жилплощади.

8. Переуступка прав на квартиру в 2016 году тоже слегка изменилась. Произвести данную операцию можно лишь до того, как будут зарегистрированы права собственности, после этого переуступка невозможна. Сама операция может понадобиться в двух наиболее распространенных случаях: если гражданин не желает проживать в том объекте, который был выкуплен у застройщика, или же если было произведено инвестиционное вложение, направленное на сокращение затрат. В первом варианте понадобиться получить разрешение от самого застройщика, для того, чтобы произвести переуступку, а также зарегистрировать договор в государственном реестре. В договоре на квартиру должен быть в наличие пункт о возможности переуступки, в противном случае могут возникнуть проблемы с проведением данной процедуры. При переуступке допускаются долговые или штрафные обязательства, однако субсидия учтена не будет. Это распространяется на сделки с материнским капиталом или другими льготными условиями, которые учитывались при вступлении в долевое строительство. Новые правила продажи квартир в 2016 году иногда представляют переуступку, как способ обналичивания льготного капитала.

С 1 января 2016 года изменяются правила налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества.

Новый закон о налогах при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Чтобы уменьшить количество спекуляций на вторичном рынке и частично пресекать утаивание налогов при продаже, с 1 января 2016 года вступят в силу изменения Налогового Кодекса. Они коснутся НДФЛ в размере 13%, которые приходилось оплачивать при продаже, если владеть имуществом (квартирой) пришлось менее 3 лет. Теперь срок увеличится на 2 года и будет составлять 5 лет.

Кого освободят от налога с продажи

В настоящее время от налога освобождены доходы от продажи недвижимого имущества, принадлежащего налогоплательщику-гражданину на праве собственности 3 года и более.

Согласно новому закону это положение о трехлетнем сроке сохраняется только в следующих случаях.

• Продажа квартиры, полученной по дарственной от близких родственников (первая степень родства) или по наследству;
• Приватизированной квартиры (имущество оказалось в собственности благодаря приватизации);
• Получение собственности плательщиком ренты (для договоров пожизненного содержания включая иждивение).

Для резидентов РФ налоговая ставка составляет 13 %.

Как будет начисляться налог

При определении налогооблагаемой базы (ст. 210 НК РФ) для уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет приниматься в расчет ее кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Если сумма сделки будет менее этой величины, то за доход будет приниматься кадастровая стоимость имущества, умноженная на указанный коэффициент.

Например, если кадастровая стоимость такой квартиры равна 9 млн рублей, то несмотря на стоимость квартиры, указанную сторонами в договоре, облагаемый НДФЛ доход будет равен 6,3 млн рублей (9 000 000 * 0,7).

Новые правила касаются только тех объектов недвижимости, которые были приобретены гражданами в собственность начиная с 1 января 2016 года. Если же объект недвижимости был приобретен ранее, то в отношении дохода от его продажи сохраняется старый порядок налогообложения.

Налоговый вычет при продаже и покупке новой квартиры

Есть несколько способов, чтобы значительно сократить сумму выплачиваемого налога. Это налоговый вычет или оплата не с дохода на продажу квартиры, а с разницы между доходом от самой продажи и расходами на покупку.

Последний способ требует строго документированных подтверждений. То есть, к дополнительным расходам на приобретение могут быть отнесены:

• разработки проектно-сметной документации;
• расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
• подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
• отделка и другие ремонтные работы.

Чтобы эти условия можно было использовать, для этого в договоре купли-продажи и в многочисленных подтверждающих документах должны быть реальные факты и суммы.

Например, для компенсации по отделке в договоре должно было быть указано, что квартира продаётся без неё. То же касается подключения к инженерным сетям.

Как рассчитывается налоговый вычет

Для уменьшения размера НДФЛ при продаже квартиры менее 3-х лет в собственности применяют вычет в размере 1 млн рублей. Он вычитается из общей суммы стоимости недвижимости. Налог платится с остатка.

Например, при стоимости объекта в 2 млн рублей. НДФЛ будет рассчитан от суммы в 1 млн рублей.

При продаже нескольких объектов в течение года этот вычет используется в совокупности.
Если покупка и продажа квартиры (менее 3-х лет в собственности) была проведена в одном налоговом периоде, то вы можете воспользоваться двумя вычетами:

Первый — для продавцов квартиры, то есть 1 млн рублей.

Второй предоставляется покупателям, и его сумма не превышает 2 млн руб.

Для нежилых помещений налоговый вычет меньше - всего 250 тыс. рублей.

Продажа приватизированной или подаренной квартиры

Для этих случаев возможно использование налогового вычета либо подтверждения расходов на приобретение. Налоговый вычет касается недвижимости только дороже 1 млн рублей.

Если стоимость меньше, то использовать его нельзя. Здесь придётся предъявить подтверждение расходов, чтобы заплатить налог с разницы дохода от продажи и расходов на приведение в порядок квартиры. В эти расходы может быть включена и приватизация, если она не была бесплатной и потребовала значительных изменений в документации.

Что принесут новые правила

По новым правилам появляется возможность продажи без уплаты налога после истечения трёхлетнего срока для ряда случаев (наследование/дарение, рента, приватизация). Условия налогового вычета и уменьшения размера налогообложения за счёт документированных расходов на приобретение остаются в силе и без внесения изменений.

Также нововведения коснутся расчётов налога и ужесточения в отношении занижения суммы сделки.

Поправка подчеркивает, что налог будет взиматься с кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент (0,7). В тех случаях, когда доход от сделки заявляется ниже «кадастра на 0,7» будут выдвигаться более настойчивые требования по указанию реальной стоимости квартиры.

Каковы налоги в случае переуступки прав на собственность?

Переуступку прав можно произвести только до момента регистрации прав на собственность. Уже после получения свидетельства такая сделка невозможна.

К переуступкам обычно прибегают в 2 случаях:

• при нежелании жить в квартире, которая выкупалась у застройщика;
• при инвестиционном вложении для сокращения расходов.

В случае, когда квартира приобреталась благодаря долевому строительству, необходимо разрешение застройщика на переуступку и регистрация договора в Росреестре.

Если квартира из ЖСК, то нужно внимательно прочесть договор, уточнив, есть ли там пункт о переуступке прав.

Возможно совершить переуступку с переводом долга или же штрафа, но без учёта субсидий. Это касается материнского капитала и других льгот, которые были использованы при вступлении в ЖСК или долевое строительство. Переуступка тогда может трактоваться как обналичивание материнского капитала.

Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи. Осталось чуть более семи месяцев до вступления поправок в силу. И у покупателей, и у продавцов недвижимости есть стимул реализовать свои планы до нового года. Оживят ли рынок грядущие нововведения или заметно не повлияют на него?

Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи.

Суть поправок

Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения. Первое : срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).

Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» : «Правила по минимальному предельному сроку владения недвижимостью, который составляет три года, для получения имущественного налогового вычета будут действовать с 1 января 2016 года только в трех случаях: если недвижимость приватизирована, если она унаследована от члена семьи или близкого родственника или подарена членом семьи или близким родственником налогоплательщику либо когда она приобретена в собственность по договору пожизненной ренты. В остальных случаях с 1 января 2016 года будет применяться минимальный предельный срок владения недвижимостью, равный пяти годам. Соответственно, если после приобретения квартиры, допустим, по договору участия в долевом строительстве, исполненному после 1 января 2016 года, ее собственник продает жилье до истечения пяти лет от даты приобретения права собственности, он не будет обладать правом на имущественный налоговый вычет».

Второе : в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13%-ный налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому - от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов.

Для наглядности можно привести пример.

Квартира куплена после 1 января 2016 года за 10 млн руб. Через два года будет продана за 12 млн. При продаже в договоре будет указана полная стоимость. При исчислении налогов из 12 000 000 вычитаются затраты на покупку 10 000 000, остается 2 000 000 руб. 13%-ный налог от 2 млн составит 260 тыс. руб.

Можно было бы купить квартиру до 1 января 2016 года и не продавать ее три года, чтобы вовсе не платить НДФЛ при продаже. Или купить после 1 января и ждать пять лет. Или же купить после 1 января, продать через два года и указать в договоре 10 млн руб., что равно затратам на покупку и освободит от выплаты НДФЛ, если 10 млн - это не меньше 70% кадастровой стоимости. А сколько будет кадастровая стоимость на 1 января того года, когда произойдет покупка? Меньше она будет или больше рыночной? И при этом нужен покупатель, который согласится на заниженную цифру в договоре купли-продажи.

Слишком много «но». Если есть вероятность, что купленный объект будет вскоре продан, то лучше выждать срок, который освободит от налоговых выплат полностью. И если можно успеть ограничиться трехлетним ожиданием вместо пятилетнего, то логично было бы предпринять все усилия, чтобы успеть.

Владимир Зимохин, заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» : «Покупателям и продавцам квартир стоит особо внимательно относиться к текущей кадастровой стоимости квартиры и учету новых сроков владения квартирой. Особенно это важно, если есть вероятность будущей продажи квартиры в инвестиционных целях или для улучшения жилищных условий. Если это возможно, лучше выдерживать сроки, которые позволяют получить освобождение от уплаты налога».

Не затягивать или выждать?

Изменения по срокам владения недвижимостью в налоговом кодексе будут волновать в первую очередь тех, кто планирует приобрести квартиру ненадолго - в качестве инвестиции, сдачи в аренду, временного варианта (затем планируется увеличить площадь, поменять район и т.д.). Купить и в ближайшие года три продать, но не ждать пять лет и не платить ничего, так как в крайнем случае такой покупатель мог бы вычесть из налоговой базы стоимость расходов на покупку, а учитывая предстоящую перспективу стагнации или снижения рынка, то велика вероятность, что расходы будут примерно равны или выше доходов при продаже, и платить НДФЛ вовсе не придется. Риск только один - если нужно будет продать недвижимость до истечения пяти лет, а рубль значительно подешевеет, стоимость квартиры в рублях вырастет и разница между стоимостью покупки (расходы) и дальнейшей продажи (доходы) будет значительной. Можно ли говорить в данном случае о массовом покупателе? Вряд ли, но здесь могут оказаться важнее другие аргументы: если налоговые правила ужесточаются, то тенденция может сохраниться и в будущем, появятся другие нормы и цифры. Опытные покупатели знают: если можно успеть сделать как лучше - надо успевать, чтобы не получилось как всегда.

Также могут забеспокоиться продавцы, которые в настоящее время владеют квартирой менее трех лет и надеются заплатить налоги по минимуму, снизив стоимость в договоре. После нового года такой возможности у них не будет даже теоретически. Придется или ждать окончания трехлетнего срока владения, или платить 13% от минимальных 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом 1 млн руб. или расходов, понесенных на покупку. О чем может идти речь?

Допустим, квартира не куплена, а приватизирована или досталась от близкого родственника по наследству или договору дарения в 2014 году. Стоит она 5 миллионов руб. Если продать ее после 1 января в 2016 году за полную стоимость, то есть до истечения трехлетнего срока владения, то из этой суммы можно вычесть 1 млн руб. (стандартный налоговый вычет), платить придется 13% от 4 млн руб., или 520 тыс. руб. Можно указать меньшую стоимость в договоре, но минимальная налоговая база - это 70% от кадастровой стоимости. Предположим, что кадастровая стоимость 4 млн руб., то есть минимальный доход от продажи для налогообложения равен 2,8 млн руб. (=70% от 4 млн), сколько бы ни было указано в договоре. Налоговый вычет в 1 млн руб. никто не отменял, поэтому можно вычесть его из дохода и получить 1,8 млн руб., от которых 13%-ный налог будет составлять 234 тыс. руб.

Другими словами, 234 000 руб. - это самый минимальный налог при продаже квартиры после 1 января 2016 года, доставшейся от близкого родственника в подарок, по наследству или в результате приватизации до истечения трехлетнего срока владения и кадастровая стоимость которой 4 млн руб.

Для таких продавцов очевидно стремление продать свою квартиру или в этом году по сниженной цене в договоре (если найдутся желающие купить), или по истечении трехлетнего срока. Первый вариант, учитывая ситуацию на рынке, может оказаться для некоторых предпочтительней, несмотря на сомнительность практики занижения цены.

Владимир Зимохин : «Получается, что с начала 2016 года при указании стоимости квартиры в договоре сторонам сделки будет необходимо учитывать текущую кадастровую оценку объекта и тот срок, в течение которого она находилась в собственности продавца.

В наиболее сложной ситуации могут оказаться те продавцы, которые купили квартиру по заниженной цене и вынужденные продавать ее до истечения срока владения, предусматривающего освобождение от уплаты налога при реализации.

Также внимательно к этим вопросам следует относиться лицам, приватизировавшим квартиру, получившим ее в наследство или в подарок, в том случае, если они захотят ее продать до истечения трехлетнего срока владения. Тогда с учетом новых изменений, стоимость квартиры для налогового учета не сможет составлять менее чем 70% от ее кадастровой стоимости, если законами субъекта этот размер не будет снижен еще больше. В настоящее время сделки могут проходить по цене, очень близкой к размеру кадастровой оценки квартиры. В ряде случае кадастровая оценка может даже превышать реальную стоимость квартиры при ее продаже.

Эти изменения могут оказать большее влияние на рынок недвижимости, так как продавцы будут стремиться возместить возможные налоговые затраты за счет новых покупателей. В текущей экономической ситуации это может еще больше усложнить отношения на рынке недвижимости».

Оживится ли покупательский спрос? Велика ли доля покупателей недвижимости, которые планируют ее в ближайшие годы перепродать и хотят выжидать новый пятилетний срок или платить, а также доля владельцев квартир, домов и комнат, которые не могут или не хотят ни выжидать трехлетний срок, ни платить налоги по новой схеме, а потому во что бы то ни стало будут стремиться продать свою недвижимость до нового года? Может ли их стремление оперативно решить квартирный вопрос повлиять на рынок, увеличив покупательский спрос и лояльность продавцов?

Василий Шарапов : «Юридические новеллы будут распространяться только в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Закон не имеет обратной юридической силы на недвижимость, приобретенную в собственность до указанного срока. Таким образом, это правило будет способствовать росту спроса на покупку недвижимости в этом году. В пользу такого прогноза также действует фактор введения с 1 января 2016 года новых правил исчисления налогооблагаемой базы, которая не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. С 2016 года недобросовестные стороны сделки не смогут получать налоговую выгоду от продажи недвижимости по заниженным ценам.

Новые правила по исчислению налогооблагаемой базы и пятилетнему сроку владения недвижимостью для целей применения налогового вычета могут быть существенно смягчены на основании закона субъекта РФ по сравнению с федеральным порядком.

Обратим также внимание, что с учетом пока высоких ставок ипотечных кредитов новеллы будут способствовать развитию рынка аренды жилья. За счет сдачи в аренду недвижимости могут погашаться налоговые и иные издержки собственника».

В условиях стагнации или замедления роста экономики доля инвестиционных покупателей снижается. Но они есть. И есть немало тех, кому так или иначе нужно решить квартирный вопрос. Если покупатели недвижимости до нового года могут сохранить трехлетний срок владения, а продавцы - пониженные налоги, исчисляемые от указанной в договоре суммы, то скорее всего, они эту возможность постараются реализовать.

С 1-го января наступившего года вступили в силу внесенные в 29/11/14 г. изменения в Налоговый кодекс (прим. - ФЗ №382) о продаже недвижимого имущества. Новые правила расчета налогов направлены на борьбу со спекулятивными сделками.

Что принесут данные изменения обычным людям?

Изменение минимального срока владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов

До 2016-го года для всех собственников действовало единственное правило: жилье в собственности более 3-х лет - налог платить не надо. Согласно новому правилу, которое распространяется ТОЛЬКО на недвижимость, что была куплена ПОСЛЕ 1 ЯНВАРЯ 2016-го , срок в 3 года увеличивается до 5-ти лет.

При продаже жилья, купленного ДО 1/01/16, действуют СТАРЫЕ ПРАВИЛА!

Итак, что нужно знать…

Во-первых, продать квартиру с 3-летним сроком собственности все-таки можно. Правда, лишь в нескольких случаях.

Например, если она…

1. Досталась по наследству.
2. Была подарена кем-то из близких родственников (прим. - ст. 14 Семейного кодекса).
3. Была передана по договору ренты (прим. - пожизн/содержания с иждивением).
4. Была получена собственность через процедуру приватизации.

В этих случаях налог платить не придется, независимо от продажной стоимости квартиры.

Во всех остальных случаях, прежде чем продать жилье, придется подождать, пока пройдет 5 лет (не календарных лет, а 5 лет непрерывного владения квартирой) после получения документа о собственности. Более ранняя продажа квартиры обязывает собственника уплатить налог от реализации жилья, равный (прим. - для резидентов) 13-ти процентам.

Продажная стоимость жилья

Это - еще одно нововведение.

Ранее, до 1/01/16, доход от реализации жилья, облагаемый налогом, равнялся сумме в договоре купли/продажи. То есть, написано в договоре - «2 000 000 рублей», значит, с них налог и начисляется. И независимо от кадастровой и рыночной стоимости. Данным «пробелом» в Законе успешно и долго пользовались продавцы, желающие уйти от налогов. Около 20-30 процентов сделок проводилось по этой схеме: в договоре просто указывалась заниженная сумма (как правило, очень сильно заниженная - на 2-4 млн) - до 1 млн рублей, а второй договор (например, купле-продажи неотделим/улучшений) лежал у покупателя (для страховки).

А что теперь?

А теперь доход от продажи жилья, требующий декларации - это:

1. Договорная цена квартиры (прим. - при условии, что она выше кадастровой стоимости, помноженной на понижающий коэффициент).
2. Либо кадастровая стоимость (прим. - по состоянию на 1/01 года продажи), помноженная на 0,7, при условии, что она больше договорной стоимости.

Например:

1. Квартира в вашей собственности находится 2,5 года. Размер продажной стоимости (прим. - в договоре купли/продажи) - 4 млн руб., а кадастровой - 6,7 млн руб. Кадастровая стоимость, помноженная на пониж/коэффициент, равна 4 млн 690 тысяч руб. В этом случае договорная цена будет ниже, а значит налог придется платить с кадастровой стоимости.
2. Квартира в вашей собственности 2,5 года. Размер продажной цены - 4,3 млн руб., а кадастровой - 6,3 млн руб. Умножая кадастровую цену на пониж/коэффициент, получаем 4410000 млн руб. Так как данная сумма меньше договорной, налог надо платить с суммы, указанной в договоре - с 4,3 млн руб.

За определение кадастровой цены отвечает РосРеестр. В случае, когда в конкретном регионе данная цена не определена, в расчетах участвует исключительно договорная стоимость жилья.

Как рассчитывается налог на недвижимость с 1 января 2016 года – примеры расчета

Если вы продаете жилье, что было приобретено ДО 1/01/16-го, и вашему праву собственности более 3-х лет, то от налога вы освобождены. Если же квартира куплена ПОСЛЕ указанной даты, а сумма в договоре выше 70 процентов кадастровой цены жилья на 1 января года продажи, то налог будет считаться по формуле А (цена продажи жилья) минус В (цена покупки).

Снизить налог до нуля можно, указав в договоре ту сумму, за которую купили и эта цена БОЛЬШЕ или равна 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Пример:

Купив жилье в 2016-м за 3 млн руб., вы продаете его в 2018-м вы за 5 млн руб. Кадастровая цена на 2018-й равна 3,5 млн руб. А 70 процентов от 3,5 млн - это 2,450 000 р. Цена в договоре больше данной суммы. Соответственно, продажная стоимость вашего жилья выше 70 процентов кадастр/стоимости. Сумма, с которой вам нужно заплатить налог, равна 5 млн - 3 млн = 2 млн р.

Можно ли снизить этот налог до нуля? Можно. В договоре следует указать не 5 млн р., а 3 млн р. Данная сумма не будет превышать 70 процентов кадастр/цены (то есть, 2 450 000 р.), а значит доход вы не получаете и налог можете не платить.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры в 2016 году

Вы продали квартиру дороже, чем купили. Значит, получили доход и, соответственно, обязаны подать декларацию и уплатить государству налог. Но есть и хорошая новость: доход при будущем расчете налога можно уменьшить. И поможет в этом имущественный вычет, о котором, как ни странно, еще не все знают.

Вычет составляет 1 млн р/год (прим. - ст.220 пп.1 п.1 и пп.1 п.2 НК). То есть, при продаже жилья, цена которого (прим. - договорная либо кадастровая) менее или равна 1 млн р., от налога вы освобождаетесь. А вот с суммы, что превышает этот 1 млн рублей, придется уплатить в гос/казну 13 процентов.

Например:

1. Квартира у вас в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре - 3,3 млн руб. и она выше кадастр/стоимости. Значит, ваш доход, с которого придется уплатить налог - это 2,3 млн руб. (3,3 млн - 1 млн «вычета»). С этой суммы вы и заплатите налог, который составит (2,3 млн х 13%) 299 000 руб.
2. Квартира у вас в собственности 2,5 года. При продаже цена в договоре - 970 000 руб., и она выше кадастр/стоимости. Значит, ваш доход, с которого придется уплатить налог - это 0 рублей (970 тысяч - 1 млн «вычета»). Если доход меньше им/вычета, то он приравнивается к нулю, и от налога вы освобождаетесь. Та же ситуация, если доход равен самому вычету.

На заметку!

НЕЗАВИСИМО от того, нужно вам уплачивать налог или не нужно, декларацию о доходах вы ОБЯЗАНЫ подать в налоговые органы, если проданное жилье было у вас в собственности менее 3-5-ти лет. В противном случае вас ждет штраф.

Чего ожидать от изменений налогообложения на продажу недвижимости – прогноз юристов

Плюсы нововведений:

1. Недобросовестных сделок с квартирами станет кратно меньше.
2. Возможная перспектива снижения рынка либо стагнации повышает вероятность того, что ваши расходы сравняются с доходами при продаже жилья или даже будут выше. А значит налог платить не придется.

Недостатки нововведений:

1. Минимальный предельный период владения жильем для получения права на имущественный вычет составляет 3 года и действует в случаях приватизации квартиры, наследования, дарения или покупки по договору пожизн/ренты. Во всех других ситуациях нужно ждать 5 лет. Значит, продавец квартиры, приобретенной по договору участия в дол/строительстве после 1/01/16, потеряет право на вычет при условии продажи своего жилья ранее, чем исполнится 5 лет с момента выдачи св-ва о собственности.
2. Неизвестно, каким будет размер кадастровой стоимости через несколько лет. Она может быть и больше, и меньше рыночной. А найти покупателя, который бы был согласен на заниженную цену в договоре, еще нужно постараться.

Прогнозы:

1. Если рубль сильно подешевеет, а жилье придется продавать ранее обозначенного законом срока, то сумма дохода может оказаться весьма значительной при росте цены квартиры в рублях.
2. Продавцы, для которых покупка квартир - это бизнес, будут компенсировать свои налоговые расходы за счет покупателей. Что может, в свою очередь, значительно изменить ситуацию на рынке недвижимости.
3. Учитывая высокие ставки по ипотеке, рынок аренды недвижимости будет развиваться. Налоговые издержки собственников будут погашаться за счет сдачи жилья в аренду.

1. При вероятности продажи купленной вами квартиры особое внимание уделяйте ее текущей кадастровой цене, а также сроку владения ею. При возможности дождитесь срока, позволяющего освободиться от налога на законных условиях.
2. Тяжелее всех теперь будет тем продавцам, что брали квартиры по заниженной стоимости до 1/01/16, а сейчас, ранее обозначенного законом срока, вынуждены их продавать. Им точно рекомендуется подождать момента, когда от налога можно освободиться.

Остались вопросы? Просто позвоните нам: